Vorlage: Mietwohnung

In eine Mietanzeige gehören Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution, Wohnfläche, Zimmerzahl, Etage, Bezugstermin und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Die Energieangaben sind kein Beiwerk: Das Gebäudeenergiegesetz verlangt sie in Immobilienanzeigen, wenn ein Energieausweis vorliegt. Alles andere entscheidet, wie viele passende Bewerbungen du bekommst statt möglichst vieler.

Miete, Nebenkosten, Kaution — drei Zahlen, keine Andeutungen

„Miete auf Anfrage“ kostet dich die Hälfte der Interessenten und bringt dir Anfragen von Leuten, die sich die Wohnung ohnehin nicht leisten können. Nenn die Kaltmiete, die Vorauszahlung für Betriebskosten, die Heizkostenvorauszahlung und die Kaution getrennt und in Euro. Sag auch, was in den Nebenkosten enthalten ist und was extra läuft: Strom, Internet, Kabelanschluss, Stellplatz. Bei der Kaution gilt die Grenze aus § 551 BGB: höchstens drei Nettokaltmieten, und der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Wer mehr verlangt, macht sich das Verfahren nur unnötig kompliziert. Nenn außerdem, ob eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden soll, denn das ist eine Information, die zur Wohnung gehört und nicht in die dritte Besichtigung. Das gibt die verbreitete Rechtslage wieder und ist kein rechtlicher Rat.

Die Energieangaben sind Pflicht, nicht Kür

Wer eine Wohnung in einer kommerziellen Anzeige inseriert und einen Energieausweis besitzt, muss die zentralen Werte daraus nennen. Das steht im Gebäudeenergiegesetz, § 87, und gemeint sind die Art des Ausweises, also Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, der angegebene Kennwert, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse. Diese fünf Angaben passen in eine einzige Zeile, und sie sparen dir Rückfragen von Bewerbern, die auf die Heizkosten schauen. Nenn dazu ruhig die tatsächlichen Heizkosten des Vorjahres — das ist freiwillig, wirkt aber und macht die Nebenkostenangabe glaubwürdig. Wenn kein Energieausweis vorliegt, weil das Gebäude ausgenommen ist, schreib den Grund kurz dazu. Beschrieben ist hier die gängige Rechtslage und keine Rechtsberatung.

Sobald Miete, Nebenkosten, Kaution und die Energiewerte in einer Liste stehen, lässt sich die Wohnung provisionsfrei und ohne Gebühr inserieren. Anzeige aufgeben

Provision darf hier niemand verlangen

Seit dem Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsgesetz zahlt den Makler, wer ihn beauftragt hat. Wenn du selbst vermietest, gibt es also überhaupt keine Provision — und der Hinweis „provisionsfrei, Vermietung direkt vom Eigentümer“ gehört genau deshalb in die Anzeige, weil er ein echtes Argument ist. Was ebenfalls hineingehört, ist der Ablauf: wie viele Besichtigungen du machst, ob Einzel- oder Sammeltermine, welche Unterlagen du erwartest und bis wann du entscheidest. Drei Sätze dazu ersparen dir dreißig Nachrichten. Bei den Unterlagen bleibst du bei dem, was zur Bonität gehört: Einkommensnachweise, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Auskunft. Fragen nach Familienplanung, Religion oder Herkunft haben in einer Wohnungsanzeige nichts zu suchen. Das ist die allgemeine Rechtslage und keine Beratung im Einzelfall.

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Titel: [Zimmerzahl]-Zimmer-Wohnung in [Ort/Stadtteil], [Fläche] m², ab [Monat], provisionsfrei

Beschreibung: Ich vermiete meine [Zimmerzahl]-Zimmer-Wohnung in [Ort, Stadtteil], [Fläche] m², [Etage] von [Etagen], [mit/ohne] Aufzug. Kaltmiete [Betrag] Euro, Betriebskosten [Betrag] Euro, Heizkosten [Betrag] Euro, gesamt [Betrag] Euro warm. Kaution [Betrag] Euro, zahlbar in drei Raten. Frei ab [Datum], Mietvertrag unbefristet. Ausstattung: [Bad mit Wanne/Dusche, Fenster], Küche [Einbauküche ja/nein], Böden [Material], Balkon [Größe], Keller [ja/nein], Stellplatz [Betrag] Euro extra. Heizung: [Art, Energieträger]. Energieausweis: [Verbrauchs-/Bedarfsausweis], Kennwert [Zahl] kWh/(m²·a), Energieträger [Art], Baujahr [Jahr], Effizienzklasse [Buchstabe]. Heizkosten im Vorjahr lagen bei [Betrag] Euro. Ablauf: Besichtigungen am [Termine], Unterlagen bitte erst nach der Besichtigung. Keine Provision, Vermietung direkt von mir.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens drei Nettokaltmieten, also die Miete ohne Betriebskosten. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn. Verlangst du mehr, ist der übersteigende Teil nicht durchsetzbar. Schreib die Summe in Euro in die Anzeige, dann weiß jeder Bewerber, was zum Einzug fällig wird.

Muss ich den Energieausweis in der Anzeige nennen?

Wenn einer vorliegt und du kommerziell inserierst, ja. Gefordert sind Art des Ausweises, Kennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Diese Angaben in eine Zeile zu setzen, dauert eine Minute. Spätestens bei der Besichtigung musst du den Ausweis ohnehin vorlegen, also nimm die Werte gleich mit auf.

Welche Unterlagen darf ich von Bewerbern verlangen?

Alles, was mit der Zahlungsfähigkeit zu tun hat: Einkommensnachweise der letzten Monate, Auskunft über die Bonität, Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit, Ausweiskopie beim Vertragsschluss. Nicht zulässig sind Fragen nach Schwangerschaft, Religion, Herkunft oder Parteizugehörigkeit. Verlang Unterlagen außerdem erst nach der Besichtigung, nicht schon per Mail bei der ersten Anfrage.

Wie viele Fotos gehören in eine Wohnungsanzeige?

Sechs bis zehn, und zwar von jedem Raum eines plus Bad, Küche, Grundriss und Ausblick. Fotografiere bei Tageslicht, aufgeräumt, ohne Weitwinkelverzerrung. Ein Grundriss ersetzt drei Absätze Text und filtert Bewerber, denen der Schnitt nicht passt. Was du nicht zeigst, wird bei der Besichtigung zum Thema.