Untervermietung und Erlaubnis
Untervermieten darfst du nur mit Erlaubnis des Vermieters — auf diese Erlaubnis hast du aber oft einen Anspruch. § 553 Abs. 1 BGB gibt ihn dir, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung an jemanden zu überlassen. Für die gesamte Wohnung gilt dieser Anspruch nicht.
Ein Zimmer ist etwas anderes als die ganze Wohnung
§ 553 Abs. 1 BGB spricht ausdrücklich von einem Teil des Wohnraums. Berechtigtes Interesse ist alles, was wirtschaftlich oder persönlich vernünftig ist: Einkommen bricht weg, der Partner zieht ein, du gehst für zwei Semester ins Ausland und willst zurück, ein Kind zieht aus und die Miete drückt. Das Interesse muss erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein — wer schon beim Unterschreiben plante, ein Zimmer zu vermieten, kann sich später nicht auf die Vorschrift berufen. Die vollständige Überlassung fällt nicht darunter; dafür brauchst du eine freiwillige Zustimmung. Keine Untervermietung ist die Aufnahme von Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Kindern; sie gelten nicht als Dritte in diesem Sinne. Besuch bleibt Besuch, auch über mehrere Wochen. Beschrieben ist hier der Regelfall, eine Rechtsberatung ist das nicht.
Wann der Vermieter ablehnen darf und was er verlangen kann
Ablehnen darf er, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, wenn die Wohnung durch den Einzug überbelegt wäre oder wenn ihm die Überlassung aus einem anderen konkreten Grund nicht zuzumuten ist. Ein pauschales Nein aus Prinzip reicht dafür nicht. § 553 Abs. 2 BGB gibt ihm eine zweite Möglichkeit: Er kann die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur unter dieser Bedingung zuzumuten ist, etwa wegen spürbar höherer Betriebskosten durch eine weitere Person. Ein Zuschlag ohne solchen Grund ist davon nicht gedeckt. Verweigert er die Erlaubnis, ohne dass ein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt, kannst du das Mietverhältnis nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Sobald die Erlaubnis schriftlich vorliegt, kannst du das Zimmer inserieren und schreibst gleich hinein, dass der Vermieter zugestimmt hat — das ist die Angabe, nach der jeder Interessent zuerst fragt. Anzeige aufgeben
Ohne Erlaubnis wird es schnell ernst
Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert zuerst eine Abmahnung und, wenn er weitermacht, die Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Bei kurzzeitiger Vermietung an Feriengäste kommt in vielen Städten ein Zweckentfremdungsverbot dazu, das eigene Genehmigungen verlangt und Bußgelder vorsieht; die Kommunen werten die Portale inzwischen aktiv aus. Steuerlich sind Untermieteinnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Steuererklärung, im Gegenzug kannst du den anteiligen Aufwand als Werbungskosten ansetzen. Und noch etwas bleibt bei dir: Gegenüber dem Vermieter haftest du weiter allein, für die volle Miete und für Schäden, die dein Untermieter verursacht. Ein Vertrag mit dem Untermieter ändert daran nichts, er regelt nur euer Verhältnis untereinander.
So fragst du so, dass eine Antwort kommt
Schreib die Anfrage kurz und vollständig, am besten per Mail oder als Brief. Hinein gehören: Name, Geburtsdatum und aktuelle Anschrift des künftigen Untermieters, ab wann und für wie lange, welcher Raum überlassen wird, wie viel er zahlt, und ein Satz zu deinem Grund. Setz eine Frist von zwei Wochen für die Antwort. Schweigen ist keine Zustimmung — wer ohne Antwort einziehen lässt, hat nichts in der Hand. Kommt die Erlaubnis, lass sie dir schriftlich geben und schließ mit dem Untermieter einen eigenen Vertrag: Zimmer, Mitbenutzung von Küche und Bad, Miete, Nebenkosten, Kündigungsfrist, Kaution. Wer ein möbliertes Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung überlässt, hat dabei kürzere Kündigungsfristen als bei einer ganzen Wohnung.
Häufige Fragen
Darf mein Vermieter die Untervermietung einfach verbieten?
Nein, nicht ohne Grund. Geht es um einen Teil der Wohnung und ist dein Interesse nach Vertragsschluss entstanden, hast du nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf die Erlaubnis. Ablehnen darf er nur bei einem wichtigen Grund in der Person des Untermieters, bei Überbelegung oder bei konkreter Unzumutbarkeit.
Muss ich meinen Partner anmelden, wenn er einzieht?
Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und eigene Kinder gelten nicht als Dritte, ihre Aufnahme braucht keine Erlaubnis. Beim nicht verheirateten Partner ist die Aufnahme erlaubnispflichtig, du hast darauf aber regelmäßig einen Anspruch. Informiere den Vermieter in jedem Fall schriftlich, allein wegen der Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl.
Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?
Zuerst kommt in der Regel eine Abmahnung. Wer den Zustand nicht beendet, riskiert die Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Bei Vermietung an Feriengäste kann zusätzlich ein kommunales Zweckentfremdungsverbot greifen, das eigene Bußgelder vorsieht. Nachträglich lässt sich die Erlaubnis meist noch einholen.
Darf der Vermieter dafür mehr Miete verlangen?
Nur unter einer Bedingung: § 553 Abs. 2 BGB erlaubt eine angemessene Erhöhung, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten wäre, etwa wegen deutlich höherer Betriebskosten durch eine weitere Person. Ein Aufschlag ohne diesen Grund ist nicht gedeckt. Über die Höhe wird in der Praxis meistens verhandelt.