Provisionsfrei inserieren: was gilt
„Provisionsfrei“ heißt, dass für dich als Interessent keine Courtage anfällt — nicht, dass kein Makler beteiligt ist. Bei der Vermietung gilt ohnehin das Bestellerprinzip: Zahlen muss, wer den Makler beauftragt hat. Beim Verkauf an Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Ende 2020.
Bei der Vermietung zahlt der Besteller
Seit dem 1. Juni 2015 gilt § 2 Abs. 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes: Ein Makler darf vom Wohnungssuchenden nur dann ein Entgelt verlangen, wenn er ausschließlich wegen dessen Suchauftrag tätig geworden ist und die Wohnung vorher nicht ohnehin im Angebot hatte. In der Praxis heißt das, dass bei fast allen Inseraten der Vermieter zahlt. Deshalb steht in Mietanzeigen so oft „provisionsfrei“ — es ist meistens keine Vergünstigung, sondern der gesetzliche Normalfall. Kommt ausnahmsweise doch eine Courtage in Betracht, begrenzt § 3 Abs. 2 WoVermRG sie auf höchstens zwei Monatsmieten ohne Betriebskosten zuzüglich Umsatzsteuer. Wer mehr gezahlt hat, kann den überschießenden Teil zurückfordern. Das ist die allgemeine Rechtslage, keine Beratung für deinen konkreten Fall.
Beim Verkauf gilt seit Ende 2020 die Teilung
Für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gelten seit dem 23. Dezember 2020 die §§ 656a bis 656d BGB. Drei Punkte daraus sind wichtig. Erstens bedarf der Maklervertrag der Textform, ein mündlicher Auftrag genügt nicht mehr. Zweitens darf ein Makler, der für beide Seiten tätig wird, von beiden nur eine gleich hohe Provision verlangen. Drittens kann eine Vereinbarung, nach der der Käufer die Provision des Verkäufers ganz oder teilweise übernimmt, ihn höchstens zur Hälfte verpflichten — und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen Anteil gezahlt hat. Die frühere Praxis, die gesamte Courtage auf den Käufer abzuwälzen, ist damit für diese Objekte beendet.
Wenn du selbst inserierst, sind vollständige Unterlagen das eigentliche Argument — nenn sie gleich in der Anzeige. Anzeige aufgeben
Was das Wort in einer Anzeige tatsächlich verspricht
Es verspricht genau eine Sache: keine Maklercourtage für dich. Alles andere bleibt. Notar und Grundbuchamt kosten beim Kauf zusammen ungefähr eineinhalb bis zwei Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest, die Sätze liegen zwischen dreieinhalb und sechseinhalb Prozent. Dazu kommen Kosten für Gutachten, Finanzierung und gegebenenfalls die Löschung alter Grundschulden. Vorsicht bei Reservierungsgebühren: Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden, dass eine formularmäßig vereinbarte Reservierungsgebühr den Kunden unangemessen benachteiligt und damit unwirksam ist. Und ein zweiter Punkt: „Provisionsfrei“ sagt nichts über den Kaufpreis. Manche Anbieter rechnen die eingesparte Courtage schlicht ein. Vergleich deshalb Quadratmeterpreise mit ähnlichen Objekten in derselben Lage, nicht Werbeworte. Und rechne die Nebenkosten des Erwerbs in dein Budget ein, bevor du bietest — die Bank finanziert sie in der Regel nicht mit.
Ohne Makler inserieren: was du selbst leisten musst
Rechne mit Arbeit, nicht mit Aufwandsersparnis. Du brauchst die Unterlagen vollständig, bevor die erste Anfrage kommt: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und der Stand der Instandhaltungsrücklage. Dazu Nachweise über Sanierungen mit Rechnungen. Du koordinierst Besichtigungen, beantwortest dieselben Fragen zwanzigmal, prüfst die Finanzierungsbestätigung des Interessenten, beauftragst den Notar und begleitest den Termin. Wer das kann und Zeit hat, spart einen erheblichen Betrag. Wer es nebenbei versucht, verliert Wochen — und Interessenten, die auf eine Antwort gewartet haben. Entscheide danach, nicht nach der Provisionshöhe. Ein realistischer Zwischenweg ist die Aufteilung: Du inserierst selbst und führst die Besichtigungen, lässt aber den Kaufvertrag frühzeitig von einer Fachanwältin oder dem Notar durchsehen.
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter eine Provision zahlen?
Fast nie. Nach dem Bestellerprinzip zahlt, wer den Makler beauftragt hat, und das ist bei inserierten Wohnungen fast immer der Vermieter. Eine Courtage kommt nur in Betracht, wenn der Makler ausschließlich für deinen Suchauftrag tätig wurde. Verlangt jemand trotzdem Geld, fordere die Rechtsgrundlage schriftlich an.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit einem Verbraucher als Käufer wird geteilt. Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen beide gleich viel. Übernimmt der Käufer einen Teil der Verkäuferprovision, höchstens die Hälfte — und erst, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat.
Muss ich eine Reservierungsgebühr zahlen?
Eine formularmäßig vereinbarte Reservierungsgebühr hat der Bundesgerichtshof 2023 für unwirksam erklärt, weil sie den Kunden unangemessen benachteiligt. Gezahltes Geld kannst du zurückverlangen. Lass dich nicht mit dem Argument unter Druck setzen, ohne Reservierung sei die Immobilie weg — das ist kein Rechtsgrund, sondern Verkaufstechnik.
Welche Unterlagen brauche ich für den privaten Verkauf?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und den Stand der Instandhaltungsrücklage. Dazu Belege über Sanierungen und Rechnungen der Handwerker. Besorg alles vor dem Inserieren — Interessenten mit Finanzierungszusage warten selten länger als eine Woche.