Rechtliches bei Wohnungsanzeigen
Eine Wohnungsanzeige muss die Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten, wenn einer vorliegt, und sie darf niemanden wegen Herkunft, Religion, Geschlecht oder Behinderung ausschließen. Formulierungen wie „nur an Deutsche“ verstoßen gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz. Sachliche Kriterien wie Haushaltsgröße oder Einkommen bleiben zulässig.
Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis
Liegt für das Gebäude ein Energieausweis vor, verlangt § 87 GEG bestimmte Angaben in jeder Immobilienanzeige in kommerziellen Medien. Dazu gehören die Art des Ausweises — Bedarfs- oder Verbrauchsausweis —, der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse. Schreib sie in einem eigenen Absatz am Ende der Beschreibung, dann gehen sie nicht unter. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit, und Wettbewerbsverbände mahnen gewerbliche Anbieter dafür regelmäßig ab. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler, für die keine Ausweispflicht besteht. Spätestens zur Besichtigung legst du den Ausweis unaufgefordert vor und übergibst ihn spätestens bei Vertragsschluss an den Mieter oder Käufer. Das ist die allgemeine Rechtslage, keine Beratung für deinen konkreten Fall.
Sätze, die eine Anzeige rechtswidrig machen
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet in § 19 die Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität bei Massengeschäften und bei der Vermietung. „Nur an deutsche Mieter“, „keine Ausländer“, „nicht für Rollstuhlfahrer“ sind damit klare Verstöße und begründen Schadensersatzansprüche der abgelehnten Bewerber. Es gibt Ausnahmen: Bei besonderem Nähe- oder Vertrauensverhältnis, etwa wenn ihr auf demselben Grundstück wohnt, gelten die Vorschriften nicht, und die Vermietung durch jemanden mit insgesamt höchstens fünfzig Wohnungen ist in der Regel kein Massengeschäft. Zulässig bleiben sachliche Kriterien: Haushaltsgröße, gesichertes Einkommen, Nichtraucherwohnung, Regelungen zur Tierhaltung. Formulier positiv, was du suchst, statt aufzuzählen, wen du nicht willst. Das ist nicht nur zulässig, es bringt auch bessere Bewerbungen.
Eine Wohnungsanzeige, die Energiewerte, Nebenkosten und Einzugstermin nennt, bekommt weniger, aber passendere Anfragen. Anzeige aufgeben
Mietpreisbremse: die Auskunft gehört vor den Vertrag
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur um zehn Prozent übersteigen. Beruft sich ein Vermieter auf eine der Ausnahmen — höhere Vormiete, umfassende Modernisierung, Neubau —, muss er den Mieter darüber nach § 556g Abs. 1a BGB unaufgefordert und in Textform vor Abgabe der Vertragserklärung informieren. Unterbleibt diese Auskunft, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen. Praktisch heißt das: Die Information gehört vor den Termin beim Notar oder vor die Unterschrift, nicht in eine Fußnote im Mietvertrag. Für dich als Anbieter ist das kein Formalismus, sondern der Unterschied zwischen einer Miete, die Bestand hat, und einer Rückforderung ein halbes Jahr später.
Was du vor der Besichtigung nicht fragen darfst
Eine Selbstauskunft ist erst dann angemessen, wenn ernsthaftes Interesse besteht — also nach der Besichtigung, nicht als Eintrittskarte. Unzulässig sind Fragen nach Schwangerschaft und Kinderwunsch, Religions- und Parteizugehörigkeit, Gewerkschaftsmitgliedschaft, Krankheiten, Vorstrafen und dem Grund für den Auszug aus der bisherigen Wohnung. Zulässig sind Fragen nach Zahl der einziehenden Personen, gesichertem Einkommen und laufendem Insolvenzverfahren. Eine Bonitätsauskunft verlangst du erst in der engeren Auswahl und nur in der Form, die für Vermieter gedacht ist, nicht als vollständige Eigenauskunft mit sämtlichen Vertragsdaten. Ausweiskopien und Gehaltsnachweise sammelst du nicht von allen Interessenten ein, und was du nicht mehr brauchst, löschst du. Auch Vermieter unterliegen dem Datenschutzrecht, und ein Ordner mit Unterlagen abgelehnter Bewerber ist dafür der häufigste Verstoß.
Häufige Fragen
Muss ich den Energieausweis in die Anzeige schreiben?
Wenn einer vorliegt, ja: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse gehören nach § 87 GEG in jede Anzeige in kommerziellen Medien. Fehlen die Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Spätestens bei der Besichtigung legst du den Ausweis vor.
Darf ich in der Anzeige schreiben, an wen ich nicht vermieten will?
Nicht bei den vom Gleichbehandlungsgesetz geschützten Merkmalen — Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter, sexuelle Identität. Sachliche Angaben zu Haushaltsgröße, Rauchen oder Tierhaltung sind zulässig. Formulier, was die Wohnung bietet und für wen sie passt, statt Gruppen auszuschließen. Das ist auch praktisch die bessere Anzeige.
Welche Fragen sind in der Selbstauskunft erlaubt?
Zahl der einziehenden Personen, gesichertes Einkommen, ein laufendes Insolvenz- oder Vollstreckungsverfahren. Nicht erlaubt sind Fragen nach Schwangerschaft, Kinderwunsch, Religions- oder Parteizugehörigkeit, Krankheiten oder Vorstrafen. Und frag erst, wenn ernsthaftes Interesse besteht, nicht schon als Bedingung dafür, überhaupt einen Besichtigungstermin zu bekommen.
Was gilt bei der Mietpreisbremse?
In ausgewiesenen Gebieten darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur um zehn Prozent überschreiten. Stützt du dich auf eine Ausnahme, musst du darüber vor der Vertragserklärung des Mieters unaufgefordert in Textform informieren. Ohne diese Auskunft kannst du dich auf die Ausnahme später nicht berufen.