Garage und Stellplatz inserieren
In eine Garagenanzeige gehören vier Angaben: Innenmaße in Metern, lichte Torbreite und Torhöhe, Miete pro Monat und die genaue Lage der Zufahrt. Ohne Torbreite fragen Fahrer größerer Autos nach — und die meisten fragen nicht, sondern klicken weiter. Schreib außerdem hin, ob Strom anliegt.
Die vier Angaben, ohne die niemand anfragt
Miss vor dem Schreiben nach, statt zu schätzen. Erstens die Innenmaße: Länge, Breite und Höhe des nutzbaren Raums, gemessen an der engsten Stelle, nicht an der weitesten. Zweitens das Tor: lichte Breite und lichte Höhe bei geöffnetem Tor, denn ein Schwingtor senkt die nutzbare Höhe um mehrere Zentimeter. Drittens der Preis mit dem Zusatz, ob Strom und Grundsteuerumlage enthalten sind. Viertens die Zufahrt: Wie breit ist der Hof, gibt es eine Kurve vor dem Tor, ist die Einfahrt im Winter geräumt? Ein Beispiel für eine Zeile, die funktioniert: „Einzelgarage 5,80 × 2,60 m, Torbreite 2,30 m, Schwingtor, Stromanschluss vorhanden, Hofzufahrt 3,50 m breit.“ Wer so schreibt, bekommt weniger Anfragen — aber die, die kommen, passen.
Ein eigener Vertrag oder ein Anhängsel zur Wohnung
Ob die Garage separat oder zusammen mit einer Wohnung vermietet wird, entscheidet mehr als der Papierkram. Stehen Wohnung und Garage in einem einheitlichen Mietvertrag, gilt für das Ganze Wohnraummietrecht — der Vermieter kann die Garage dann nicht für sich allein kündigen, um sie teurer weiterzuvermieten. Wird die Garage in einem eigenen Vertrag an jemanden vermietet, der nicht im Haus wohnt, gilt allgemeines Mietrecht mit anderen Fristen und ohne den Kündigungsschutz für Wohnraum. Schreib deshalb schon in die Anzeige, was du anbietest: „separater Stellplatzmietvertrag, unabhängig von einer Wohnung“. Halte den Vertrag kurz und regle vier Punkte: Mietbeginn, Miete und Fälligkeit, Kündigungsfrist, Nutzungszweck. Das umreißt die übliche Rechtslage bei Stellplätzen und ist keine Rechtsberatung.
Wenn du die Innenmaße und die Torbreite ausgemessen hast, hast du bereits die halbe Anzeige geschrieben und kannst den Stellplatz direkt einstellen. Anzeige aufgeben
Was in der Garage stehen darf und was nicht
Eine Garage ist baurechtlich zum Abstellen von Fahrzeugen bestimmt, und die Garagenverordnungen der Länder setzen dem Rest Grenzen. Ein Satz Winterreifen, Dachträger und Werkzeug sind in aller Regel unproblematisch, solange das Fahrzeug hineinpasst und die Fluchtwege frei bleiben. Als Lagerraum für Möbel, Kartons oder Umzugsgut ist eine Garage dagegen nicht gedacht, und größere Mengen brennbarer Stoffe sind ausdrücklich begrenzt — Benzinkanister im Regal sind der klassische Fall, über den sich Vermieter und Versicherung nach einem Brand streiten. Nimm deshalb einen Satz in den Vertrag auf, der die Nutzung beschreibt, und einen zweiten, der das Abstellen von Kraftstoffen und Gasflaschen ausschließt. Kläre außerdem, ob Arbeiten am Fahrzeug erlaubt sind: Ölwechsel über einem unbeschichteten Betonboden hinterlassen Flecken, die bleiben.
Steuern, Nebenkosten und die Abrechnung
Mieteinnahmen aus einer Garage sind steuerpflichtig, auch wenn es nur vierzig Euro im Monat sind. Sie gehören als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Dagegenrechnen darfst du die Kosten, die dazugehören: anteilige Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen am Tor, Abschreibung bei einer eigenen Garage. Vermietest du einen Stellplatz an einen Dauermieter, ist die Umsatzsteuerfrage nur dann relevant, wenn du insgesamt über die Grenzen der Kleinunternehmerregelung kommst — bei einer einzelnen Garage ist das praktisch nie der Fall. Schreib in den Vertrag, wie abgerechnet wird: monatlich im Voraus per Dauerauftrag, mit Verwendungszweck. Bargeld ohne Quittung ist bei einem Dauerschuldverhältnis die schlechteste Variante, weil weder du noch der Mieter später belegen kann, wer wann gezahlt hat.
Häufige Fragen
Muss ich Einnahmen aus der Garagenvermietung versteuern?
Ja. Auch kleine Beträge zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Anlage V. Im Gegenzug kannst du die zugehörigen Ausgaben abziehen, etwa anteilige Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen. Führ eine einfache Liste mit Datum, Betrag und Zweck, dann dauert die Erklärung wenige Minuten.
Darf mein Mieter Möbel in der Garage lagern?
In der Regel nicht in nennenswertem Umfang. Garagen sind zum Abstellen von Fahrzeugen bestimmt, die Garagenverordnungen der Länder begrenzen andere Nutzungen. Schreib den Nutzungszweck deshalb in den Vertrag und schließ das Lagern von Kraftstoffen und Gasflaschen ausdrücklich aus, damit im Schadensfall klar ist, was vereinbart war.
Kann ich die Garage kündigen, wenn sie mit der Wohnung vermietet ist?
Wenn Wohnung und Garage in einem einheitlichen Vertrag stehen, gilt Wohnraummietrecht für beides — eine Teilkündigung nur für die Garage ist dann grundsätzlich nicht möglich. Bei einem eigenständigen Stellplatzvertrag gelten andere Regeln. Prüf zuerst, was tatsächlich unterschrieben wurde, und nicht, was in der Praxis gelebt wird.
Wie hoch sollte die Miete für einen Stellplatz sein?
Orientier dich an aktuellen Angeboten im selben Viertel, nicht an Durchschnittswerten für die Stadt. Der Preis hängt an drei Dingen: Abschließbarkeit, Entfernung zur Wohnadresse und Zustand der Zufahrt. Eine trockene Einzelgarage mit Strom liegt deutlich über einem Außenstellplatz auf demselben Grundstück.