Erstbezug

Erstbezug bedeutet, dass eine Wohnung seit ihrer Fertigstellung noch nie bewohnt war und du der erste Mieter oder Eigentümer bist.

Erstbezug, Erstbezug nach Sanierung, Erstbezug nach Renovierung

Drei Formulierungen, drei verschiedene Sachen. „Erstbezug“ meint den Neubau: Das Gebäude ist fertig, niemand hat darin gewohnt. „Erstbezug nach Sanierung“ meint einen Altbau, der so weit hergerichtet wurde, dass die Wohnung neuwertig ist. „Erstbezug nach Renovierung“ ist die schwächste Variante — frisch gestrichen, neue Böden, sonst alles wie vorher. In Anzeigen stehen die drei nebeneinander, und der Preisunterschied dazwischen ist erheblich. Frag bei jeder Sanierungsformulierung nach, welche Gewerke ausgeführt wurden: Leitungen, Fenster, Heizung, Bad. Wer nur „alles neu gemacht“ antwortet und keine Gewerke nennt, hat meist gestrichen und Laminat verlegt.

Neu heißt nicht mängelfrei und nicht mietpreisgebremst

Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Das ist der wirtschaftliche Grund, warum das Wort so oft in Anzeigen auftaucht: Die Vergleichsmiete des Viertels ist dort keine Obergrenze. Der zweite Punkt betrifft den Zustand. Erstbezug bedeutet nicht fertig — Restarbeiten am Gemeinschaftseigentum, fehlende Briefkästen oder ein Aufzug ohne Abnahme gehören bei Neubauten zum Alltag. Geh die Wohnung beim Übergabetermin mit dem Protokoll ab und schreib jede Delle hinein, auch die im Türblatt. Was dort nicht steht, ist beim Auszug deine Delle. Gemeint ist die übliche Rechtslage; für deinen konkreten Fall ist das keine Beratung.

Häufige Fragen

Ist Erstbezug automatisch teurer?

Meistens ja, und dafür gibt es zwei Gründe: Neubauten sind besser gedämmt und moderner ausgestattet, und die Mietpreisbremse greift bei ihnen nicht. Vergleiche trotzdem die Warmmiete und nicht die Kaltmiete — ein gut gedämmter Neubau holt bei den Nebenkosten oft einen Teil dessen zurück, was er bei der Kaltmiete kostet.

Muss ich bei Erstbezug Schönheitsreparaturen übernehmen?

Bei unrenoviert übergebenem Wohnraum sind solche Klauseln häufig unwirksam, bei Erstbezug ist die Wohnung dagegen neu übergeben, und dann halten sie eher. Entscheidend bleibt der Wortlaut im Vertrag: Starre Fristenpläne, die dich unabhängig vom tatsächlichen Zustand zum Streichen verpflichten, sind es in aller Regel nicht.