Wohnungsbetrug: Kaution vor der Besichtigung
Kaution vor der Besichtigung ist kein ungewöhnlicher Wunsch, sondern das Erkennungszeichen der Masche. Nach § 551 BGB darf eine Mietsicherheit höchstens drei Nettokaltmieten betragen, sie wird erst zu Mietbeginn fällig und du darfst sie in drei Raten zahlen. Wer vorher Geld verlangt, vermietet nichts.
Drei Nettokaltmieten, drei Raten, keine vorher
§ 551 BGB setzt der Kaution im Wohnraummietrecht eine klare Grenze: höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung. Zahlen musst du sie nicht auf einen Schlag — die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen mit den folgenden Mietzahlungen. Vereinbarungen, die davon zu deinen Lasten abweichen, sind unwirksam. Daraus folgt der praktische Test: Es gibt im gesamten Ablauf keinen legitimen Zeitpunkt vor der Vertragsunterschrift, zu dem du Geld überweist. Keine Reservierungsgebühr, keine Anzahlung, keine „Bearbeitungspauschale“, keine Kaution als Nachweis deiner Bonität. Wenn dir jemand erklärt, das sei bei ihm anders, weil so viele Interessenten anfragen, beschreibt er nicht den Markt, sondern seine Masche. Kommt zusätzlich eine Maklerprovision ins Spiel, obwohl du angeblich direkt mit dem Eigentümer sprichst, passt auch das nicht zusammen.
Die Anzeige ist echt, nur nicht von diesem Absender
Fotos für gefälschte Wohnungsanzeigen stammen fast immer aus echten Exposés, oft aus einem anderen Jahr und einer anderen Stadt. Zieh das Bild durch eine Rückwärtssuche und schau, ob dieselben Räume schon einmal auf einem Maklerportal standen. Zweiter Test: Die Adresse. Gib sie in einen Kartendienst ein und vergleiche die Straßenansicht mit dem Außenfoto — Balkonanordnung, Fensterformat und Hauseingang lassen sich nicht wegdiskutieren. Wird die Adresse gar nicht genannt, sondern nur ein Stadtteil, und soll sie erst „nach Eingang der Unterlagen“ folgen, ist das kein Datenschutz, sondern ein fehlender Ort. Auffällig ist außerdem eine Miete deutlich unter dem, was vergleichbare Wohnungen im selben Viertel kosten: Bei Wohnungen ist der zu niedrige Preis dasselbe Auswahlwerkzeug wie bei Elektronik.
Wer eine Wohnung anbietet, nimmt das Misstrauen vorweg, indem Adresse, Kaltmiete und Besichtigungstermin von Anfang an in der Anzeige stehen. Anzeige aufgeben
Besichtigung ist keine Bitte
Eine Wohnung wird besichtigt. Das ist keine Gefälligkeit des Vermieters, sondern der übliche Ablauf, und du kannst darauf bestehen, ohne unhöflich zu sein. Sag es früh und einfach: „Ich unterschreibe nach der Besichtigung, vorher überweise ich nichts.“ Alle Alternativen, die dir stattdessen angeboten werden, sind Varianten desselben Bausteins — ein Bekannter zeigt die Wohnung nur gegen Vorabüberweisung, der Schlüssel kommt per Einschreiben, ein Treuhänder hält das Geld, eine Videobesichtigung ersetzt den Termin. Kein Treuhandservice eines Kartendienstes, eines Paketdiensts oder eines Immobilienportals verschickt Wohnungsschlüssel. Wenn du wegen Entfernung wirklich nicht selbst hinkannst, schick jemanden, der vor Ort ist, und lass ihn Fotos aus der Wohnung machen — mit Blick aus dem Fenster.
Wenn du schon überwiesen hast
Der erste Anruf gilt der Bank, nicht dem angeblichen Vermieter: Rückruf beantragen und schriftlich bestätigen lassen, ob er möglich war. Danach sicherst du das Inserat mit Screenshot und Datum, den kompletten Mailverkehr inklusive vollständiger Kopfzeilen und die Kontodaten. Dann Anzeige, am einfachsten über die Online-Wache; Wohnungsbetrug wird häufig serienweise begangen, deshalb hilft jede weitere Anzeige zum selben Konto. Melde das Inserat außerdem dem Portal, damit es verschwindet. Und prüfe, ob du dem Täter Unterlagen geschickt hast — Gehaltsabrechnungen, Ausweiskopie, Schufa-Auskunft. Diese Daten sind für ihn oft mehr wert als deine Kaution, und darauf reagierst du wie bei einem Identitätsdiebstahl. Notiere Datum und Uhrzeit jeder Nachricht, weil sich daraus später der Ablauf rekonstruieren lässt. Das ist die übliche Rechtslage im Überblick, keine Beratung zu deinem Einzelfall.
Häufige Fragen
Darf ein Vermieter die Kaution vor dem Einzug verlangen?
Vor der Vertragsunterschrift nicht. Die erste Rate wird nach § 551 Abs. 2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, nicht bei der Besichtigung und nicht bei der Zusage. Wer Geld verlangt, bevor ein unterschriebener Vertrag vorliegt, verlangt etwas, das ihm zu diesem Zeitpunkt nicht zusteht.
Wie viel Kaution ist erlaubt?
Höchstens drei Nettokaltmieten, also drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlung. Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam, und du kannst den übersteigenden Teil zurückverlangen. Zusätzliche Zahlungen mit anderem Namen — Reservierungsgebühr, Schlüsselpfand in ungewöhnlicher Höhe — werden auf diese Grenze angerechnet. Frag im Zweifel schriftlich nach der genauen Zusammensetzung.
Ist eine Reservierungsgebühr zulässig?
Bei privaten Wohnungsanzeigen gibt es dafür keine übliche Grundlage, und im Betrugsfall ist sie schlicht der Vorwand für die Überweisung. Behandle jede Zahlung vor der Unterschrift als das, was sie ist: ein Verlust ohne Gegenleistung. Reserviert wird eine Wohnung durch einen Vertrag, nicht durch eine Anzahlung.
Ich habe schon meine Unterlagen geschickt — was droht?
Mit Ausweiskopie, Gehaltsnachweisen und Bonitätsauskunft lässt sich in deinem Namen bestellen und ein Konto eröffnen. Erstatte Anzeige und lass dir eine kostenlose Datenkopie bei den großen Auskunfteien geben, um fremde Einträge zu erkennen. Reagiere auf unbekannte Rechnungen schriftlich und sofort, nicht erst beim Inkasso.